Основные преимущества нотариальной формы сделки, перед сделкой, совершённой в простой письменной форме

Как известно, договор, направленный на отчуждение недвижимого имущества (например, договор купли-продажи, договор дарения и др.) может быть составлен в двух формах, разрешенных действующим законодательством: простой письменной и удостоверенной нотариально. В данной статья я предлагаю рассмотреть нотариальную форму сделки и выяснить в чем же её основные преимущества перед сделкой, совершенной в простой письменной форме.

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в действующем законодательстве. К таким случаям относятся следующие:

• если сделка, направленна на отчуждение доли в недвижимом имуществе;
• если сделка направленна на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному судом ограниченно дееспособным;
• если стороны по соглашению выбрали нотариальную форму сделки, не смотря на то, что по закону для сделок данного вида такая форма не является обязательной.
  Однако, не стоит забывать, что если в силу закона, нотариальное удостоверение сделки является обязательным, то несоблюдение такой формы влечет ее ничтожность. Причем, если стороны сделки, которая не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, договорились о том, что их договор в дальнейшем будет нотариально удостоверен, то для данной сделки это условие становится существенным, со всеми вытекающими из этого юридическими последствиями.

Так в чем же особенность нотариальной формы сделки по отчуждению недвижимого имущества и в чем её главные преимущества перед сделкой совершенной в простой письменной форме? И почему многие сознательные граждане выбирают именно нотариальную форму сделки?

1. Нотариус в соответствии с Регламентом совершения нотариусами нотариальных действия, а также действующим законодательством РФ, совершает следующие процедурные действия:
   1. Запрашивает в Едином государственном реестре недвижимости информацию о наличии (отсутствии) судебного акта о признании заявителя недееспособными или ограниченно дееспособными.
      В случае признания гражданина недееспособными или ограниченно дееспособными в судебном порядке, сделка будет считаться недействительной ст. 171 ГК РФ, ст. 176 ГК РФ.
   2. Запрашивает в Едином государственном реестре недвижимости сведения об основных характеристиках объекта недвижимости и о зарегистрированных правах собственника на объект недвижимости.

      На данном этапе нотариус проверяет:

      1. характеристики объекта недвижимости: какова площадь объекта, его назначение и др.;
      2. кто на самом деле титульный собственник отчуждаемого недвижимого имущества, сколько сособственников имеются на объект недвижимости, потому что может быть так, что у гражданина в наличии есть подлинники правоустанавливающих документов, но при этом он может не является собственником имущества, т.к. ранее была уже совершена другая сделка по отчуждению имущества;
      3. проверяет имущество на наличие арестов и запрещений, ограничение прав и иные обременения объекта недвижимости — очень важный аспект проверки «чистоты» недвижимого имущества, ведь в случае, если имущество будет иметь обременения, то это негативным образом скажется на приобретателе (одним из основных последствий ареста недвижимости является утрата права пользования и распоряжения имуществом, в том числе и продажа недвижимости, так как владелец при наличии обременений лишается возможности использовать недвижимость по своему усмотрению.
   3. Запрашивает в Едином государственном реестре недвижимости выписку о содержании правоустанавливающих документов.
      Такая процедура необходима для однозначного ответа о том, на основании каких документов собственник владеет имуществом. В случае отсутствия на руках правоустанавливающих документов, нотариус может запросить в ЕГРН скан-копии правоустанавливающих документов, чтобы убедиться, на основании каких именно документов принадлежит собственнику недвижимое имущество.

2. Нотариус проверяет представленные ему правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект недвижимого имущества и их соответствие данным ЕГРН (реальные характеристики объекта).

3. Нотариус проверяет, является ли недвижимое имущество, приобретённое в период брака, совместной собственностью супругов и при необходимости требует предоставления согласия второго супруга на сделку.

   Такая же процедура применяется и в отношении стороны, приобретающей недвижимое имущество по возмездному основанию. Согласия супругов на приобретение и/или отчуждение недвижимого имущество требуется для того, чтобы уменьшить риск оспоримости сделок с имуществом, например, в связи с тем, что второму супругу не было известно о предстоящей продаже или приобретении недвижимого имущества, т.к. денежные средства и имущество, приобретенное на возмездной основе, являются общей совместной собственностью супругов, если иной режим собственности супругов не был предусмотрен брачным договором.
4. В случае продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченному в дееспособности гражданину, нотариус следит за выполнением императивных требований Гражданского кодекса РФ и действующего законодательства, регулирующего вопросы, связанные с отчуждением имущества социально менее защищенных групп лиц (истребует разрешение органа опеки и попечительства).
5. Нотариус проверяет информацию об отсутствии обратившихся за совершением нотариального действия сторон сделки в Перечне организаций и физических лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, а также проверяет информацию об отсутствии заявителей в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.
   В случае ведения производства по делу о банкротстве любые действия связанные с отчуждением имущества без предварительного разрешения финансового управляющего признаются ничтожными.
6. Нотариус на стадии подготовки сделки задает необходимые для выяснения воли и волеизъявления вопросы сторонам договора. Самая главная задача на данной стадии у нотариуса — выявить совпадение воли (внутренний процесс психики человека, способность заявителя понимать и осознавать, а также управлять своими действиями и поступками) и волеизъявления (выражение своей воли вовне, в том числе перед третьими лицами) человека, дабы выяснить истинность (подлинность) мотивов, побуждающих его совершить сделку.
7. Удостоверение сделки (договора) проводится в помещении нотариальной конторы, в кабинете нотариуса, в котором находятся только нотариус или временно исполняющий обязанности нотариуса и участники договора. Стороны могут пожелать в присутствии нотариуса произвести расчет по договору. Некоторые нотариальные конторы оснащены техническими средствами проверки подлинности денежных купюр (например, ультрафиолетовый или инфракрасный детектор определения подлинности банкнот).
8. Очень важным является такой правовой аспект нотариальной деятельности, как то, что нотариус гарантирует сторонам сделки ее законность проведения и соответствие нормам гражданского права, несет ответственность, в том числе и материальную. Нотариусы обязаны каждый год страховать свою профессиональную деятельность (предусмотрена индивидуальная и коллективная страховка) для обеспечения интересов, в том числе и имущественных интересов, обратившихся за совершением нотариального действия лиц.
   В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2014 № 457-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в Гражданский процессуальный кодекс внесены поправки и дополнения, а именно, с 01 января 2015 года обстоятельства, установленные и подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют отдельного доказывания. Таким образом, для нотариальных актов установлена повышенная доказательственная сила в органах судебной власти. Судья обязан принять нотариально удостоверенный документ, как доказательство. Это означает, что в ходе судебного разбирательства факты, установленные, проверенные и изложенные в нотариальном акте, нотариальном документе (в том числе, по нотариально удостоверенным договорам и иным сделкам) является для судьи безусловным доказательством. Ведь очень важно быть защищенными при совершении сделок с недвижимостью. При сделках в простой письменной форме есть нежелательный риск стать жертвой мошеннической схемы, быть пострадавшей стороной. Если же сделка удостоверена нотариально, то данный акт имеет повышенную доказательственную силу; нотариальный документ поможет доказать правоту стороны, поможет сторонам защитить интересы перед третьими лицами при заключении сделки с имуществом.
9. Следует также отметить, что сделка, удостоверенная нотариусом, и при обоюдном желании сторон может быть предоставлена нотариусом с помощью специального сервиса в электронном виде на регистрацию в ЕГРН. Регистрация перехода права собственности и новое право собственности производится в краткие сроки: в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов и оплаты государственной пошлины (многие нотариусы оплачивают госпошлину за регистрацию права собственности в ЕГРН со своих счетов, если клиенты передают ему денежные средства за регистрацию права собственности), таким образом, клиентам не требуется лично посещать МФЦ, записываться на прием или ждать в очереди; данную функцию может теперь исполнить нотариус по желанию сторон сделки. И уже ориентировочно через три рабочих дня после совершения сделки у сторон имеется возможность получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости о принадлежности объекта недвижимости новому правообладателю.

Сделка, нотариально удостоверенная — существенная экономия времени, повышенная защита прав и законных интересов участников, обеспечение стабильности гражданского оборота и самое главное — человек обретает уверенность в надежности своей сделки, ее защищенности, т.к. все соответствует букве Закона.